Оценка рыночной стоимости квартиры

«Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определения вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях». Профессиональная оценка необходима также и для того, чтобы купить квартиру. Ведь покупателю нужно быть уверенным в правильной оценке приобретаемого жилого помещения.

«Рыночная стоимость- это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Следует выделить, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.»

Следует различать цену продажи и рыночную стоимость. Так, например, если продавец недвижимости совершил сделку с покупателем, не обладая всей полнотой информации по данному вопросу, то вполне вероятно, что цена продажи будет далека от рыночной стоимости.

Правильно говорят, что наличие спроса и количество предложений определяют цену. Но иногда отсутствие предложений по заданным параметрам усложняют оценку, и если риелтор-оценщик имеет недостаточно опыта, то он может сильно завысить или занизить стоимость объекта.

Опытный оценщик определяя стоимость квартиры ориентируется на цену аналогичного жилья в других районах, зная разницу стоимости квадратного метра в «соседних» районах он точно определяет стоимость имеющейся недвижимости.

Из чего же складывается рыночная стоимость? Как её определить?

На стоимость объекта влияют следующие факторы:

• Месторасположение объекта( округ, район, приближенность к метро, лесополосе, детскому саду, школе, магазинам);
• Размер (общая, жилая и площадь кухни);
• Параметры объекта:
  из чего построен – материал, этажность, размер кухни, изолированные комнаты или нет, наличие раздельного/совмещенного санузла, подсобные помещения, встроенные шкафы, антресоли, из чего сделаны полы (доска, паркет, ламинат), вид из окна, наличие телефона, ремонт.

ФАКТОРЫ ПОВЫШАЮЩИЕ ИЛИ ПОНИЖАЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА.

Факторы понижающие стоимость объекта:

• 1-й этаж – понижение на 3-12%;
• 2-й и последний этаж – понижение на 2-5%;
• Плохой вид из окна (окна с видом на улицу, видимость промышленных «пейзажей») – понижение на 2-7%;
• Плохое состояние квартиры - понижение на 3-10%;
• Промышленные и экологически не благоприятные районы;
• Удалённость от метро;
• Большое предложение аналогичного жилья в данном районе;
• Маленькая площадь кухни;
• Совмещенный сан/узел;
• Наличие смежных комнат.

Факторы повышающие стоимость квартиры:

• месторасположение квартиры (комнаты) – престижность района, удаленность от метро и т.п.
• средний этаж;
• наличие лифта в пятиэтажном доме;
• наличие грузового лифта в многоэтажном доме;
• площадь кухни более 8 кв.м.;
• комнаты расположены в противоположные стороны дома (распашонка);
• комнаты квадратной формы;
• наличие изолированных комнат;
• балкон, лоджия;
• экологически чистый район, приближенность к лесополосе/парку;
• наличие консьержки, домофона;
• хорошее состояние квартиры, подъезда.

Необходимо учитывать, что за ремонт, как правило, продавец не получает и половину стоимости ремонта. Наличие хорошего ремонта скорее увеличивает шансы более быстрого нахождения покупателя, нежели увеличения стоимости недвижимости. Исключением являются квартиры в элитных домах, где сделан не просто евроремонт, а произведён эксклюзивный ремонт, спланированный дизайнером.

Как вы уже поняли, стоимость квартиры (комнаты) складывается из целого комплекса факторов. Задача профессионального риелтора – оптимально точно, с минимальной погрешностью оценить объект недвижимости, чтобы продать квартиру "не продешевив".

Факторы, от которых напрямую зависит стоимость комнаты в коммунальной квартире:

• количество комнат в квартире;
• количество лицевых счетов;
• количество проживающих в соседних комнатах;
• общее состояние квартиры, состояние мест общего пользования;
• наличие балкона/лоджии в оцениваемой комнате;
• размер кухни;
• согласие соседей на продажу комнаты;
• форма документов о собственности на комнату: приватизация или договор купли продажи комнаты или долей;
• важным является: определено ли право пользования комнатой, в случае если речь идёт о «долях».